小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。 在我国现行的房地产行政管理法律的制度下，住宅小区地下停车位的建筑面积一般情况下是不计算建筑容积率的，即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。
也就是说，该小区的土地使用权面积完全由地上建筑物(即房屋单元)分摊，地下建筑物便成了不分摊土地使用权面积的部分。依据“物权法”理论，计算建筑物容积率的建筑物是主物，不计算建筑物容积率的建筑物是从物。此时的地下停车场便成了依附于地上建筑物的从物而归属于主物(地上建筑物)的所有人即全体业主。
所以，住宅小区地下停车位的产权，实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。初始登记时，住宅小区地下停车位依法不能取得的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。也就是住宅小区地下停车位的产权应由小区的业主共同享有，开发商或物业公司是无权擅自处分的。当然在征得业主大会同意后，开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托，将停车位予以出租，所得租金收入归全体业主所有，用于弥补物业管理费用开支。
1、对于可以通过出售的方式来转让产权的地下车位，业主在购买车位并且办理了产权证之后，产权就归属于业主所有。
2、在购买房屋的时候，如果地下停车场的面积并没有包含在公摊内，开发商也明确表示停车场的面积，没有计算在总的公摊内，开发商是有权把车位出售，这部分的车位产权归属于开发商。
3、小区的停车位已经划入到了公摊面积，比如说地面上的停车位，车位的产权归属于所有业主共有，开发商或者是物业是没有权利去出售转让停车位的。
4、还有一部分的车位，属于人防车位，车位的产权归属于国家，在平时可以通过出租的方式，转让使用权，但是在打仗的时候会直接征收为人防工程使用。
什么是人防车位？
人防车位，即指地下人防工程中的停车位。依据《人民防空法》的相关规定，成都市2000年出台《成都市人民防空工程管理规定》，其中第十条规定：新建十层以上（含十层）或基础埋置深度达三米以上（含三米）的九层以下民用建筑，应当修建与地面建筑底层相等面积的防空地下室。
人防车位产权不属于业主也不属于开发商，所有权归国家。我国《物权法》规定，小区人防车位必须优先满足业主的需要，否则不得对外出租。
那么，人防车位能买吗？在我国《人民防空法》、《物权法》等相关法律法规都没有明确规定人防车位能不能买，但可以明确的是，人防车位无法出售但可以出租，且租期不得超过20年。因此，购房者如果听到开发商宣传买房送车位，一定要问清楚是人防车位还是产权车位。
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